[摘要] 在全力去库存的大背景下，多项利好政策的先后发布，楼市库存量已有了显著下降。尤其是一线城市，在今年的前两个月楼市大热，部分二线城市去库存形势大好。三四线城市也正在努力的去库存。目前而言，去库存的手法简单粗放，非住宅用地高库存风险正在不断积累。
在全力去库存的大背景下，多项利好政策的先后发布，楼市库存量已有了显著下降。尤其是一线城市，在今年的前两个月楼市大热，部分二线城市去库存形势大好。三四线城市也正在努力的去库存。目前而言，去库存的手法简单粗放，非住宅用地高库存风险正在不断积累。
近期，中央多部委、各地方政府主动推进房地产去库存，出台降低房产交易环节税费、降低购房首付比例等政策。据不完全统计，目前已有至少200个城市出台去库存新政。业内普遍预计新政将对住宅去库存形成实质性利好。
然而，当前房地产库存去化分布于住宅、商业地产、产业地产、旅游地产等多种业态。销售比例约为：住宅89%，其他类销售占比11%，即其他地产业态去库存压力同样值得关注。
截至目前，至少有山东、甘肃等多个省份提出发展跨界地产，即利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。然而，记者近期在多省市调查发现，不少城市商业项目已趋于饱和甚至过剩，以养老文化旅游为名圈地开发，导致在建项目、待建项目严重过剩的现象依然屡禁不绝。业内人士认为，政府宜尽快调整关口期，加快出清不良资产，不宜忽视降低非住宅地产库存风险。
河南住宅销售升温 办公楼仍然遇冷
以河南为例，河南省住宅销售在春季逐渐升温，而办公楼则仍深陷冷谷。官方16日发布的数据显示，1至2月，河南省办公楼销售面积下降近六成。
河南省统计局16日数据显示，今年1至2月，全省房地产开发投资363.25亿元人民币，同比名义增长12.2%。其中，住宅投资占房地产开发投资的比重超七成。
1至2月，河南省商品房销售面积519.74万平方米，同比增超一成。其中，住宅销售增长13.0%，办公楼销售下降57.9%。
这并不是个例，不少城市也有着同样的困扰。
非住宅业态去库存难题亟待破解
截至2015年12月末，商品房待售面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米。其中，办公楼和商业营业用房待售面积均同比增长近25%，增速是住宅待售面积的2倍之多。
更值得关注的是，除住宅外，各类型物业待售面积2015年10月开始持续走高，房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。即便是在商业发达的上海，商业地产市场亦现低迷。机构数据显示，2015年全年上海商业地产供应量连续两年刷出新高，而成交量却处于近五年内的低谷。
写字楼新增供应持续高企正使重点城市写字楼空置率普遍上涨。此外，中国商业地产同质化严重。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”
营销策略方面，在三四线城市，开发商仍高度依赖地方政府“统筹”。因地制宜个性化制定去库存营销方案，才会更有利于去库存。
（靖江房天下综合整理）
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